私募基金三季度创新高 私募或成房地产救命稻草

向义

http://finance.sina.com.cn/money/fund/20111022/073410669834.shtml
. l: B7 j+ i7 ]$ n/ T  E+ `在连续12次提高银行存款准备金率以及5次加息之后，紧缩调控效果近期集中显现：中小企业资金日益紧张，资金链危机有蔓延趋势，“高利贷”、温州老板“跑路”成为近期热门词语。渣打银行(微博)近期对1643家中小企业进行调研后发布了首期“中国中小企业信心指数”。从报告看，华东区域的中小企业信心指数比全国水平偏低，而目前中小企业总体融资信心偏弱。在被调研企业使用过的融资渠道中，银行占比高达70.13%。然而，超过六成的企业表示，银行融资比例在30%以下。这说明，银根收紧进一步加重了中小企业的融资难度。
　　在难以从银行获得资金的情况下，中小企业将目光投向了私募股权基金。与之对应的是，三季度私募股权基金(PE)的募集总量创出最高记录，房地产基金更是空前热闹，开始在资本舞台上高调亮相，显示出PE正成为企业融资新途径。
# e9 z% ^" Q. d3 L1 a- Y2 S% Q　　私募基金三季度创新高
　　清科研究中心新近发布的三季度私募股权投资市场数据显示，2011年三季度共有61只可投资于中国内地的私募股权基金完成募集，堪称多年来最大“井喷式增长”。单从61只的数量上看，这一数字是过去三年里单季度平均募集基金数量的2-3倍。这一新动向或许为企业投融资提供了新的机会。渣打银行的“中国中小企业信心指数”还显示，虽然目前中小企业普遍对国内宏观经济运行持谨慎态度，融资信心处于偏弱状态，但中小企业整体运营信心较强，大部分企业的生产和销售情况比较稳定。因此，一旦有合适的投资机会或领域，就很有可能唤起企业的投资热情。
　　但值得注意的是，虽然基金数量创出新高，但此次募集的金额并未出现新纪录。相关分析师透露说，从募集总量来看，披露金额的60只基金共计募得95.44亿美元，环比及同比涨幅分别为 71.7%和100.1%。也就是说，三季度新募基金的规模普遍偏小。其中，不足1亿美元的基金占2/3，单只基金平均新增资本量较前两季度大幅下滑。出现这一情况的原因在于，三季度新兴机构募集的基金数量较多。越来越多的机构开始涉足私募股权基金领域，但由于缺乏历史业绩导致募资能力受限，新募基金规模通常较小。
$ b+ ]; Y" E& w* Z- P" h% s/ C　　这一现象，既是实体经济渴求资金的旺盛需求使然，也与当下缺乏投资机会，资金供给方希望寻找新的投资渠道相符合。因而，供求对接，渴望资金的中小企业，特别是房地产企业成为最大受益者。
1 i2 R5 m# O/ B/ o+ I, ^3 X  A　　私募或成地产业“恩人”
/ A/ [) }# Q0 h: z) ]8 z2 E+ a　　在“限购”、“限贷”的多重调控之下，房地产行业成交低迷、库存高企、融资困难，成为最早“入冬”的行业。过去，房地产企业比较容易得到银行的贷款，能够获得比较便宜的资金。但目前，即使货币政策不继续缩紧，对房地产开发企业的贷款也不可能放松。因而，直接融资日益成为房地产的融资渠道。在旺盛的需求和资金的逐利本性驱使下，私募基金成为继银行贷款、房地产信托之后，房地产行业最后一条保持畅通的融资渠道。
( a2 [& ^& f% I4 d/ G1 y" l　　上海中之环投资管理有限公司总经理王树阳表示：目前房地产私募股权基金有三种模式。第一种就是股权模式，用投资换取房地产企业的股权。因为基金不参与具体的经营，其优势是比较规范。第二种是债券模式，通过银行委托贷款，向目标地产商提供融资。其最大的问题是，国家规定，银行贷款最高贷款利率不能超过基准利率的4倍，因此从目前看，24%的利率已经是极限，或许不能满足某些资金的回报要求。第三种模式是预收备案加回购，现在很多小额贷款公司与开发商的合作采用这种方式。只需几千万元的小额资金，就可以在地级市运作一个项目。
　　清科研究中心的统计数据显示，三季度房地产基金的募集活跃度快速上升，共发起募集15只基金，募集到位20.92亿元，平均新增资本量较上季度增长59.8%。结合机构类型分析，除远洋地产及KKR合作成立的私募房地产投资基金外，当季完成募集的其他私募房地产投资基金均为本土机构独立管理。
& E( E7 i3 S2 |* z　　因此，房地产业很可能在此轮私募发行高峰中获得“新生”。一些行业曾将精明透顶的私募股权基金视为“门口的野蛮人”，但在地产开发商眼中，严冬里，私募基金俨然是“恩人”和“贵人”。上海某开发商直言不讳地表示：“中小房地产开发商把私募基金当成恩人，因为只有私募股权基金能做到雪中送炭。而银行往往是嫌贫爱富，只愿做锦上添花的事。现在，房地产企业只要有块好地，有个好名声，就可以找房地产私募基金。”
　　私募方式政策管制最少
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　　私募股权基金缘何能成为房地产业的“救命稻草”？住建部政策研究中心副主任秦虹在日前召开的上海交大地产金融高峰论坛上给出了答案：目前出现了多种新的房地产金融形式，包括房地产信托、房地产企业发债、上市以及房地产私募股权基金等。从实际操作来看，由于房地产信托的监管日趋严格，继续扩张的难度不断加大。而房地产企业发债、上市又面临较大难度或政策瓶颈。因此，政策监管最少的一条融资路径——房地产私募股权基金异军突起。房地产私募股权基金的资金来源是投资额高、投资能力强的客户，他们有富足资金，抗风险能力也强。
　　政策的空隙和房地产企业的资金渴求，正在催生新一轮房地产私募股权基金诞生。从今年前三季度看，房地产私募股权基金数量占所有新募集私募股权基金的19%，增幅显著。易居资本中国基金副总裁、合伙人吴绮敏更是向外透露：去年9月由复星集团、易居中国共同出资的房地产基金星浩资本，第一期50亿元资金已全部投完。
5 ~: \; P* R/ J' T$ i4 |. w, ~　　秦虹表示，新型房地产融资渠道的发展，有积极的影响。不能说给房地产企业融资就等于维持高房价。她表示，新型融资渠道至少有5个方面的益处。第一，可以分散银行风险。过去房地产开发商的产业链里面，70%的资金来自银行。房地产市场一有波动，直接危及到银行资金的安全。如果让私人投资者承担投资风险，就可以避免把房地产市场的风险转嫁给银行。第二，有利于减轻实物性的投资，转向共有投资。当资金进入房地产市场的前端，就变成了供应，有利于缓和供求矛盾，避免了购买后端产品导致的需求增加，有利于平抑房价上涨。第三，有利于把民间投资引到房地产领域，有望缓解通货膨胀的压力。第四，有利于推动房地产企业的转型和升级。第五，有利于在供给阶段把银行杠杆降低，有望减轻房地产市场泡沫。

小虾米理财

新的融资方式的确给银行减少了不良贷款的风险，但地产的持续调控对该块的成本压力也越来越大，非常需要较高的透明度与市场监管。